디에이치 퍼스티어 아이파크 무순위가 당첨된다면!

 

안녕하세요, 리겔입니다.

 

개포주공1단지를 재건축하여 디에이치 퍼스티어 아이파크로 입주한 단지에서 무순위 청약이 발표되었습니다. 입주자 모집공고는 아래 파일을 참고 부탁드립니다.

 

디에이치 퍼스티어 아이파크 무순위 입주자모집공고문.pdf

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대상 주택은 아래와 같습니다.

 

 

분양가격이 최초 입주자 모집공고때의 금액으로 나왔기에 시세 대비하여 저렴하게 공고되었습니다. 2월 26일 청약신청을 하고, 29일날 발표 , 3월 8일 계약금 10% 및 계약 체결 , 6월 7일 잔금 90%의 순으로 진행이 될텐데,

만일 29일날 당첨자 명단에 본인 이름이 있는 경우 세법상으로 어떤일이 벌어지는지에 대하여 살펴 보도록 하겠습니다.

 

1. 취득세

 

해당 주택은 분양권으로 취득하는 주택입니다. 모집공고일 현재 강남구는 조정대상지역이므로 다주택자 취득세 중과 대상에 해당합니다. 따라서 기존 보유하고 있는 주택수 + 1 에 해당하는 취득세를 납부하게 됩니다.

 

현재 무주택자이신 분들의 경우 전용 34는 1.1% , 전용 59는 3.3% 전용 132는 3.5%의 취득세가 계산되겠습니다.

 

현재 1주택자이신 분들의 경우 당첨되어 취득하시게 되는 경우에는 조정대상지역의 2주택 취득이 되므로 전용 34, 전용 59에는 8.4%의 세율이 적용되고, 전용 132의 경우에는 농어촌특별세를 포함하여 9.0%의 취득세가 적용됩니다. 다만 취득일인 2024년 3월 8일로부터 3년 내에 종전주택을 처분하거나 이번에 당첨되는 주택을 처분하는 경우에는 무주택자 조건과 마찬가지로 1주택 세율이 적용됩니다. 중과세율을 적용과 관련하여 3년이 되는 시점에 신고하는 경우에 가산세를 적용하지 않을 수 있다는 법의 발의 되었으나 현재까지 통과되지 못한 관계로 3년까지 처분이 예정되어 있지 않다면 중과세율로 먼저 납부하고, 하나의 주택이 처분되는 경우에 중과세율로 납부한 부분을 경정청구 진행하는 것이 좋아보입니다.

 

기존 2주택을 보유하신 분들의 경우에는 조정대상지역 3주택 중과세율이 적용되므로, 전용 34, 전용 59에는 12.4% , 전용 132의 경우에는 농어촌특별세를 포함하여 13.4%의 세율이 적용됩니다. 물론 계약하고 취득하는 경우에 발생하는 것으로 당첨자 확인 후 고민하여도 늦지 않겠습니다.

 

2. 양도소득세

 

1) 무주택자가 이번에 당첨 받은 분양권을 양도하는 경우

- 본 건 청약은 최초 입주자 모집공고일로부터 전매제한 기간이 경과하였으므로 가능하다면(매수자가 있다면) 전매가 가능합니다. 다만, 이 때에는 지방소득세를 포함하여 70%의 양도소득세율(이하 양도소득세의 10%인 지방소득세 별도)이 부과됩니다.

- 잔금일인 6월 7일에 잔금 납부가 이루어진다면 양도소득세 기준 상 주택이 되는 것으로 주택의 양도소득세는 보유기간이 1년 미만인 경우 70%의 세율이 부과됩니다. 보유기간이 2년 미만인 경우에 양도하게 된다면 60%의 양도소득세율이 부과됩니다. 보유기간이 2년 이상이 지난 경우에는 양도소득에 따라 6% ~ 45%의 누진세율로 적용된 양도소득세를 과세 합니다. 보유기간 동안 2년 이상 실거주를 하는 경우에는 12억 이하 부분에 대하여 비과세 가능하고, 12억 초과부분에 대해서는 초과부분에 대해서만 과세합니다.

 

2) 종전주택이 1주택만 있는 경우

종전 주택이 1주택만 있는 경우에는 이번에 신규 분양권을 취득하게 되는 것으로 종전주택의 취득일이 2023년 3월 7일 이전이라면, 주택과 분양권의 일시적 2주택 조건을 만족하여, 종전주택에 대하여 비과세가 가능합니다. 조건은 분양권의 취득일이 24년 2월 29일 이므로, 27년 2월 28일까지 종전주택을 매도하는 경우에는 종전주택에 대하여 비과세가 가능합니다. 또한 입주일(잔금일)이 24년 6월 7일이므로 해당 당첨분에 대하여 27년 6월 6일 이전에 입주하여 1년 이상 계속 거주한다면, 27년 3월 1일 ~ 27년 6월 6일까지 종전주택을 매도하여도 종전주택에 대하여 비과세가 가능합니다.

 

3) 종전주택이 2주택 이상인 경우

29일에 당첨되는 경우 양도소득세에서 3주택자와 동일한 판단기준을 따지게 됩니다. 따라서 이미 보유하고 있는 주택 중 하나를 처분해야만, 2) 에서 살펴본 종전 주택과 분양권의 일시적 2주택 조건이 적용가능합니다. 양도차익이 작은 것을 먼저 처분한다면 일시적 2주택을 적용할 수 있겠습니다.

 

4) 주택이 아닌 분양권이나 조합원 입주권을 보유하고 있는 경우

21년 1월 1일이후 취득한 분양권이나 조합원 입주권을 보유하고 있는 경우에는 추가로 취득하는 분양권에 대하여 가능한 일시적 2주택의 비과세 요건이 현재 세법상에 규정되어 있지 않습니다. 따라서 하나에 대해서는 과세로 매도하고 나머지 하나에 대하여 비과세 조건을 만족한 후 매도 시 12억 이하 비과세 규정이 적용 가능합니다.

 

이상으로 디에이치 퍼스티어 아이파크 무순위 청약에서 당첨되었다는 가정하에 그에 따른 세법 상 내용을 검토해 보았습니다.

 

양도소득세 신고가 필요하시게 된다면 리겔 세무회계로 문의 주세요 ^^