2023년 세법 개정안 국회 통과

안녕하세요. 리겔입니다.

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지난 7월 발의된 세법개정안에 대하여 국회 상임위원회(기획재정위원회)에서 통과되었습니다. 이후 법사위 회의, 국회 본회의 통과가 남아있기는 하나, 상임위 통과 내용이 큰 이변이 없으면 그대로 통과된다고 보아도 되겠습니다. 세부내역은 아래 링크와 같으며, 부동산의 세금과 관련된 부분 위주로 살펴 보도록 하겠습니다.

 

 

기획재정부

 

1. 고가2주택자 주택임대사업자 간주임대료 신설

현재는 본인의 거주주택을 포함하여 3주택 이상자 중, 보증금 합계 금액이 3억 원 이상인 경우에만 간주임대료를 계산하여 임대소득세를 과세합니다. 이를 개정하여 고가주택 소유자인 경우에는 2주택자의 경우에도 보증금이 3억 원을 초과하는 경우에는 간주임대료를 대상으로 하여 임대소득세를 납부하는 것으로 신설되었습니다. 다만, 시행시기를 26년 1월 1일 이후 부터 적용한다고 하였으므로 25년 12월 31일까지 고가주택은 1주택만 보유하게 된다면 대상이 되지 않겠습니다.

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다만, 실제로 대상자 여부를 파악해 본다면 그 대상은 그리 많지 않을 수도 있겠습니다. 공시가격 현실화율을 고려하면 기준시가 12억 원의 경우 시가 기준 17억 원 정도(공시가격 현실화율 70%)가 됩니다. 즉 2주택자 임대보증금 과세 대상이 되려면, 시가 기준 17억 원 정도 되는 주택을 2주택 보유한 경우에 적용이 되겠습니다.

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두 채 모두 전세금액 10억 원에 임대를 하고 있다면, 간주임대료에 따른 수입금액은 다음과 같이 계산됩니다.

간주임대료 (10억 + 10억 - 3억 ) X 60% X 2.9% = 29,580,000 원

주택임대 소득이 2000만 원을 초과하는 경우에는 합산과세 대상이 됩니다. 합산과세 대상이 되면, 2,958만원에서 경비율을 제외한 금액 만큼 소득금액에 합산이 되고, 본인의 종합소득세율(근로소득세율)에 따라 추가 세금이 부과되겠습니다.

 

2. 양도소득세 계산 시 장기보유공제금액의 계산

공부상 주택이 아닌 건물에 대하여 주택으로 용도변경 후 장기보유공제 금액을 계산할 때, 좀 더 현실에 맞게 개정되었습니다. 23년 까지는 전체 보유기간 중 일반공제율(1년 2%, 15년 30%)과 용도변경일 이후 1세대 1주택 주택 공제율 (2년 이상 거주한 경우 보유 1년 4%, 거주 1년 4%)를 적용한 금액 중 큰 금액을 적용하였습니다. 이를 개정하여 일반 공제율로 주택 이전에 보유하던 기간에 대해서도 일반 공제율을 적용하여 계산할 수 있습니다. 다만, 전체 보유기간이 길어도 보유기간에 따른 공제율은 40%로 제한되겠습니다.

건물로 보유하던 기간이 10년 이고 용도 변경 후, 6년을 주택으로 보유하였다면, 건물 보유기간에 따른 공제율 20% (10년 , 20%,)와 주택으로서의 보유기간 공제율 24% (6년, 24%)이지만, 합산하여 최대 40%만 적용할 수 있겠습니다.

거주기간에 따른 공제율은 2년 이상 거주한 경우 현재 1세대 1주택에 적용하는 거주기간 별 4%의 공제율을 적용합니다.

보유기간에 따른 공제와 거주기간에 따른 공제율은 합산하여 최대 80%까지 적용가능합니다. 본 내용의 시행시기는 25년 1월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용하겠습니다.

 

3. 기회발전특구에 대한 주택 취득 시 1세대 1주택 특례

국가균형발전을 위하여 기회발전특구를 지정하고, 그에 따라 각종 세제 혜택을 부여하는 쪽으로 정책이 진행되고 있습니다. 조세분야에 대해서도 여러항목이 있습니다. 그 중 양도소득세를 살펴보면, 현행 농어촌 주택 취득 시와 동일하게, 1세대 1주택 특례를 적용할 수 있도록 세제 혜택을 추가하였습니다. 일반주택을 보유하고 있는 1세대가 기회발전특구 내 주택 중 기준시가 3억 원 이하의 주택을 취득하고, 일반 주택을 먼저 양도하는 경우 기회발전특구내 주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 특례를 적용합니다. 이 때, 기회발전특구 내 주택을 취득하여 3년 이상 보유하여야 하고, 기회발전특구 내 주택을 취득하기 전부터 보유하고 있던 일반주택을 먼저 양도하는 경우에만 적용합니다.

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위와는 별도의 항목으로 기회발전특구 구역 내 주택 취득으로 인한 대체주택 과세이연의 내용도 있습니다. 기회발전 특구내 주택을 취득하고, 종전주택을 양도하는 경우에는 양도세 신고를 종전주택 양도일로부터 2개월 후 말일까지 양도소득세를 신고 납부하여야 하지만, 새로 취득한 기회발전특구내 주택의 양도세까지 납부시기를 이연하여 줍니다. 납부이연은 결국 언제가는 세금을 납부하여야 하는 것으로 (이자부담 없이) 시기를 조절하는 혜택 정도만 있다고 기억하면 되겠습니다.

 

4. 양도소득세 감면 한도 제한

양도소득세에서 1세대 1주택 비과세와 구분하는 항목으로써, 세액감면항목이 있습니다. 많이들 알고 계시는 개발계획에 따라 보상을 받고 대토를 취득하는 경우, 8년 이상 자경농지에 대한 감면 등이 대표적이 되겠습니다. 토지의 경우 보유기간이 길고, 차익이 크기 때문에, 양도소득세도 크지만, 세부적 항목을 규정하여 계산된 양도소득세를 감면하고 있습니다. 다만, 그 금액에 제한을 두어 양도일 기준 1년 내 1억 원, 5년 내 2억 원의 한도가 있습니다. 이 부분에 대해서 양도 시기를 분산하여 세금을 줄이는 케이스들이 있었고, 이를 보완하기 위하여 개정이 이루어졌습니다.

특정토지를 분할하여 양도하거나, 지분의 일부를 양도하는 방법으로 양도시기를 조절하는 것을 막기 위하여 양도일로 부터 1년 내 토지를 분할 하고 , 과세기간(달력상 연도를 달리하여)을 달리하여 양도를 하는 경우에는 별개의 양도로 판단하지 않고 1건의 양도로 판단하여 1억 원의 감면만 적용합니다. 다만, 매수자의 요건도 구분하여 동일인 또는 그 배우자에게 양도하는 경우를 적용대상으로 하고 있습니다. 예를 들어 500평의 토지를 250평으로 나누어 2024년 12월에 매도하고, 2026년 1월(2년 이내) 에 나머지 250평의 토지를 동일인에게 양도하는 경우에는 한번에 500평으로 매도한 것으로 신고하게 되었습니다.

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5. 증여공제한도 (출산, 혼인)의 신설

자녀가 부모로부터 현금 등 재산을 증여받는 경우에는 10년 합산하여 5천 만원까지 증여세가 과세되지 않습니다. 이부분은 2014년에 개정한 이후 물가상승에도 불구하고, 그 금액이 증가되지 않았습니다. 증여공제 대상 금액이 늘어나기를 기대하였으나, 최근 저출산 문제를 고려하여 혼인, 출산으로 인한 지원항목을 신설하는 부분으로 개정이 되었습니다. 세부내역을 살펴보면, 혼인신고일 기준 전, 후2년간 부모님으로부터 증여를 받는 경우에는 혼인 공제라고 하여 1억 원까지 증여세를 과세하지 않게 됩니다. 이번 상임위 최종안에서는 자녀의 출생일(입양신고)일로부터 2년 이내 증여받는 경우에도 최대 1억 원까지 증여재산 공제하도록 개정되었습니다. 다만, 혼인 공제와 출산 공제를 합하여 1억 원까지만 공제받을 수 있습니다. 또한 23.12.31 이전 증여는 대상이 되지 않고, 24.1.1 이후 증여받는 부분부터 공제를 적용할 수 있습니다.

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이상으로 이번 2023년 세법개정안에서 확인되는 부동산 양도, 상속, 증여등과 관련한 세금 부분에 대하여 살펴보았습니다. 23년 초에 발표되었던 분양권의 세율, 주택 및 조합원 입주권 등의 단기세율에 대한 조정은 진행되지 못하여 매우 아쉬움이 남는 부분이 되겠습니다.