2024 세법 시행령 개정안 - 양도소득세 등

안녕하세요. 리겔입니다. 오랜만에 인사드립니다. 2024년 세법 개정안이 국회에서 통과된 이후 그에 따른 세부규정을 개정하기 위한 시행령 개정안이 발표되었습니다. 파일 원문은 아래 링크를 참고해 주시고, 그 중 부동산 세금과 관련한 부분에 대하여 살펴 보겠습니다.

 

https://www.moef.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000072235&menuNo=4010100

기획재정부

 

1. 임대주택에 대한 간주임대료 개정

2주택을 임대하는 경우 그 2주택이 고가주택의 기준(기준시가 12억 원)을 초과하고, 그 초과하는 주택에 대하여 전세보증금 합계 금액이 12억 원을 초과하는 경우에는 2주택자의 경우에도 간주임대료를 계산하도록 개정되겠습니다. 현재는 3주택자가 전세임대를 하는 경우에만 간주임대료를 계산하고 있지만, 이를 고가 2주택에 대해서도 확대하는 내용입니다. 다만, 적용시기가 26.1.1 이후 발생하는 소득 부터 적용하도록 되어 있으니, 실제로 관련한 세금이 발생하는 경우는 27년 5월 종합소득세 신고시가 되겠습니다. 이를 피하기 위해서 보증금 합계 금액은 12억 이하로 조정하고 그에 맞추어 월세 금액이 높일수도 있겠습니다만, 2주택자의 월세소득은 현재에서 임대소득세 대상이므로 유의하여야 하겠습니다.

 

2. 조정대상지역 다주택자 중과세율 적용유예 기간 연장

 

다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우에는 세대가 보유한 주택수에 따라 중과세율이 적용됩니다. 다만, 현재 조정지역은 강남3구와 용산구로 한정되어 있으며, 그 적용또한 시행령에서 25.5.9까지는 적용하지 않도록 유예되고 있습니다. 이를 1년 더 연장하여 26.5.9까지 중과세율을 적용하지 않는 것으로 개정됩니다. 중과세율이 적용되지 않으면 장기보유공제도 적용가능하므로, 다주택자라고 하더라도 양도에 따른 세부담은 줄어들 수 있겠습니다. 또한 6년 이상 임대사업을 유지하는 조건으로 단기민간임대주택에 대해서는 중과세율 적용대상에서 제외하도록 개정됩니다. 임대주택법 개정에 따라 해당 부분을 반영한 내용이 되겠습니다. 6년이라는 시간은 등록전 검토가 필요하겠습니다.

 

3. 용도변경 후 양도 시 계약일 시점 양도소득세 판단

 

양도소득세의 경우 납세의무의 성립시점은 양도일 기준이고, 납세자에게 불리한 조건의 개정 등의 경우 예외적으로 계약일 기준으로 판단할 수 있습니다(매매 계약 후 조정대상지역 지정 등). 1세대 1주택자의 경우 12억 이하 비과세와 장기보유공제(최대 80%)를 적용할 수 있으나, 매수자의 사정 (취득세율 중과세, 대출의 조건)에 의하여 계약서 상 용도변경 조건으로 매매계약이 진행되는 경우가 있습니다. 이러한 매매에 대하여 양도일 기준으로 판단한다는 예규가 발표되고 유지되었으나, 시행령에서 이를 다시 원복하여 계약일 기준으로 매도자의 양도세 기준을 판단하는 것으로 개정되겠습니다. 과세기준 합리화라는 개정이유가 잘 받아들여지는 것 같습니다.

 

4. 거주주택 비과세 횟수 제한(생애 한 차례) - 폐지

임대사업자로 등록한 임대주택과 거주주택을 보유한 경우에는 1세대 1주택의 특례조건-거주주택 비과세를 적용할 수 있습니다. 이 조항은 임대주택의 수와는 상관없이 매도하는 주택에 대해서 거주2년 이상만 충족하면 다주택자라고 하더라도 비과세가 가능하였습니다. 무슨 이유에선지 2018년 세법 개정에 따라 2019년 시행령 개정에서 이 규정을 평생 1회만 적용할 수 있도록 개정이 되었고, 이번에 이 횟수제한을 다시 없애는 개정이 이루어지게 되었습니다. 거주주택 비과세의 경우에 임대주택이 세법상의 요건을 만족한다면, 비과세 규정을 적용할 수 있습니다. 거주주택 + 신규주택 + 임대주택을 소유한 3주택 이상의 경우에도 거주주택과 신규주택에서 일시적 2주택의 조건 and 임대주택의 요건을 만족하고, 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우에는 거주주택 비과세 규정을 적용할 수 있는 것입니다.

 

5. 분양권 시가 감정평가 시 감정평가를 1곳만 진행할 수 있도록 개정 

상속이나 증여, 또는 특수관계자간 거래를 할 때, 세법에서 시가를 확인하기 위해서는 감정평가가 필요할 수 있습니다. 그러나 감정평가를 진행하는 경우에는 추가적으로 비용이 발생하게 되고, 이 부분도 대상금액이 큰 경우에는 부담이 될 수 있습니다. 이 때 감정평가는 2개의 감정평가서를 수령하여야 하고, 예외적으로 기준시가가 10억 원 이하인 부동산 등에 대해서만 1개의 감정평가서로 진행이 가능했습니다. 이 부분의 디테일을 분양권도 포함하도록 걔정됩니다. 감정평가 비용이 일부 절감될 수 있겠습니다.

 

6. 단기임대주택에 대한 종합부동산세 합산 배제 

민간임대주택법 개정에 따라 6년 이상 임대사업자를 유지할 수 있는 단기민간임대주택이 다시 도입되었습니다. 그에 따라 해당 임대주택을 종합부동산세에서 합산 배제 가능하도록 개정됩니다. 다만 아파트에 대해서는 아직 임대주택법에서 등록이 가능하지 않으므로 여러 사항을 종합적으로 검토하여야 하겠습니다.

 

7. 인구감소지역 주택 취득에 대한 특례 - 양도소득세 

8. 준공 후 미분양주택에 대한 양도소득세 특례 

 

 

1주택자가 수도권 밖의 준공 후 미분양 주택을 추가로 취득하는 경우 위에서 살펴본 인구감소지역 특례처럼 주택수에 포함하지 않고, 기존 주택에 대하여 1세대 1주택 특례를 적용할 수 있습니다. 이 또한 양도소득세 적용에서 예외 규정이므로 준공 후 미분양 주택임을 확인할 수 있는 세부 규정을 도입하였습니다. 면적기준 , 금액 기준을 충족하여야 하며, 주택의 관할 시장, 군수, 구청장으로 부터 준공 후 미분양임을 확인할 수 있는 감면 도장이 꼭 필요합니다. 법에서 감면 도장이 필요하다고 규정하였으므로 해당 내용이 없는 경우에는 주택 수 제외 특례를 적용할 수 없으니 유의하여야 하겠습니다.

 

이상으로 세법 개정안과 관련하여 양도소득세 등과 관련한 부분에 대하여 살펴보았습니다. 개정안 이지만, 시행령 개정안이고, 크게 이슈가 될 내용은 확인되지 않습니다. 일정대로 2월 국무회의를 거쳐 개정안이 확정되면, 2월 말 공포 후 시행 예정입니다.