실거주 하지 않고 비과세 받기 - 상생임대차특례

안녕하세요. 리겔입니다. 양도소득세에서 절세측면에서 반드시 챙겨야 하는 항목은 1세대 1주택 비과세와 관련한 항목이니다. 이 때, 1세대 1주택의 비과세 요건 중에서 조정대상지역의 주택을 취득한 경우에는 거주 2년의 조건이 필요합니다. 

 

양도소득세는 일반적으로 양도일 기준으로 판단합니다. 다만, 비과세 조건에서 실거주와 관련한 부분만은 취득시점 기준으로 판단하기 때문에 조정대상지역에서 취득한 후, 매도 시점 조정대상지역에서 해제되었다고 하더라도 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 보유기간 중 거주2년을 충족하여야 합니다. 이 때, 여러 사정으로 조정대상지역에서 실거주를 하지 못하게 된 경우라고 하더라도 상생임대차 계약 특례에 해당하는 경우라면 2년 이상 거주하지 않고도 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다. 세부내역에 대하여 살펴 보겠습니다. 

 

1. 종전임대차 계약의 존재

매도하려는 주택에 대하여 종전임대차 계약이 있어야 합니다. 이 때, 종전임대차 계약은 임대인이 주택을 취득하고 난 이후 최초로 맺은 계약을 의미합니다. 취득한 후 계약이라는 조건이 중요합니다. 일반적으로 분양을 받아 입주하는 주택의 경우에는 잔금일에 세입자의 임대보증금을 받아 입주잔금의 일부 또는 전부를 납부하는 경우가 있습니다. 이 경우에는 주택을 취득한 후 임대차 계약이 아니므로 종전임대차 계약이 아닙니다. 다만, 이와는 다르게 매도자와 매수자의 이해관계에 의하여 매도자가 세입자가 되고, 매수자가 임대인이 되는 매매계약-임대차계약이 동시에 이루어질 수 있습니다. 이 때에는 취득하면서 맺은 계약을 종전임대차 계약으로 인정받을 수 있으며, 이 종전임대차 계약은 최소 1년 6개월 이상 이루어져야 인정받을 수 있습니다. 

 

2. 상생임대차 계약

다음으로 상생임대차계약을 맺어야 합니다. 상생임대차 계약은 위에서 살펴본 종전임대차계약이 있는 경우에 환산한 임대보증금 기준으로 5% 이내에서 인상한 금액으로 계약을 새로 맺는 경우를 의미합니다. 인상률이 5% 이내로 제한되어 있으므로 동일금액이나 금액을 낮추어 계약하는 것은 당연히 인정되는 것입니다. 또한 상생임대차의 계약시기도 중요합니다. 상생임대차 계약은 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 이전에 이루어지고, 계약에 따라 계약금 지급 사실이 확인되는 경우에 인정받을 수 있습니다. 

 

3. 상생임대차 계약 종료 후 매도 

 상생임대차 특례에 따른 실거주를 면제받기 위해서는 2년 이상 이루어진 상생임대차 계약이 종료된 후 매도하여야 합니다. 상생임대차특례가 적용되는 경우에는 1세대 1주택자로서 12억 이하의 주택을 매도하는 경우에는 취득시 조정대상지역이라고 할지라도 거주 2년을 하지 않고, 비과세가 가능합니다. 또한 일시적 2주택이나 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 상태에서 종전주택을 매도하는 경우에 적용할 수 있고, 심지어 거주주택 비과세 조건에서도 거주한 것으로 판단할 수 있습니다. 또한 장기보유공제에 있어서도 혜택을 볼 수 있습니다. 장기보유공제가 적용되는 경우 일반적으로 보유기간에 대하여 1년에 2%, 최대 30%의 장기보유공제를 받을 수 잇습니다. 1세대 1주택자가 거주도 2년 이상 한 상태로 매도하는 경우에는 보유에 의한 장기보유공제를 1년에 4%, 거주에 의한 장기보유공제를 2년 이상한 경우 1년에 4%를 적용할 수 있습니다. 따라서 상생임대차 특례에 따라 매도하는 경우에는 1세대 1주택자의 특례를 적용하여 보유기간에 따른 1년 4%의 장기보유공제를 적용할 수 있습니다. 

 

4. 의도가 담긴 행위는 비과세 혜택을 받기 어렵다

   주택 매매계약을 할 때, 이미 임대차계약이 있는 상태에서 주택을 매수하는 경우도 있습니다. 흔히 갭투자라고 합니다. 그럼 이 때 존재하는 계약은 상생임대차 특례에서 종전임대차 계약이 아닙니다. 그럼 상생임대차 특례를 적용하기 위해서는 매수계약시 존재하던 임대차가 종료되고, 종전임대차 계약을 하고, 다시 상생임대차 계약을 한 후 2년 이후 매도하여야 비과세 혜택을 볼 수 있습니다. 그래서 임차인과 임대인의 합의로, 매수 시 존재하던 임대차계약을 합의에 의하여 종료하고, 취득 후 임대계약으로 종전임대차 계약을 만들어볼 수도 있습니다. 이 경우에는 이러한 행위에 의도가 담긴 것으로 보아 기존계약의 해지 후 새롭게 맺은 계약을 종전임대차계약으로 인정하지 않습니다. 상생임대차 특례를 적용하려면 종전임대차 계약이 있어야 하기에 적용이 더 어려워지는 것입니다. 

 

상생임대차 특례의 경우 실거주 2년을 하는 대신, 임대차를 최소 3년 6개월 이상 제공한 경우에 비과세 특례를 적용하여 주겠다는 항목이므로, 그 내역에 대하여 엄격하게 규정하고 있습니다. 적용대상이 되는 경우에는 비과세 혜택을 볼 수 있기 때문에 요건을 정확히 알고 적용할 수 있다면, 많은 세금을 절세할 수 있겠습니다. 

 

https://www.hankyung.com/article/2023090671791

'상생임대차 계약' 맺으면 실거주 2년 안해도 양도세 비과세