경매] 대항력 있는 임차인 물건 중 입찰 가능 물건 - 2022타경109391

안녕하세요. 리겔입니다. 오늘은 경매이야기를 해볼까 합니다.

 

 부동산을 취득하는 방법 중에는 일반 매매 시장에서 매물로 나온 물건을 매매의 형태로 취득할 수 있고, 부모님들으로부터 증여를 받을 수도 있습니다. 또한 재개발/재건축 등이 진행되는 사업현장에서 조합원 입주권으로 취득할 수도 있으며, 재개발 재건축 사업현장에서 일반 분양 청약 신청에서 당첨될 수도 있습니다. 또 다른 방법으로 법원에서 진행되는 법원 경매에서 최고가 입찰자가 되어 낙찰을 받고 취득할 수도 있습니다. 오늘은 이 경매에 대하여 살펴 보도록 하겠습니다. 

 

경매의 진행절차는 다음과 같습니다. 소유주이자 채무자가 어떠한 사유로 대출금액이 연체가 되는 경우에 경매절차가 진행됩니다. 경매가 진행되면, 해당 부동산에 대하여 감정평가가 이루어지고, 그 금액을 기준으로 최저 입찰가격이 정해집니다. 아파트의 경우 감정평가 금액은 그 아파트의 단지 내 동일평형의 가격을 참고하여 정해지게 됩니다. 다음의 경매 사례를 통하여 살펴 보겠습니다. 

 

2022 타경 109391 물건입니다. 

2022타경 109391 / 두인경매

최초 2023년 8월 8일에 경매가 637백만원에 진행되었으나 낙찰되지 않아 20% 감소된 금액으로 23년 9월 12일에 509,600,000 보다 높은 금액을 입찰한 사람 중 최고가를 적어낸 사람이 낙찰되게 되겠습니다. 경매 물건의 경우 건물면적은 전용면적으로 표기하므로 공급면적은 82평방미터(구, 24~25평)이 되겠습니다. 

 

다음으로 현재 임차인 정보를 살펴 보겠습니다. 

요즈음 경매 정보 사이트에서 확인이 가능한 경우 임차인의 대항력 정보까지도 표시하여 주고 있습니다. 본 경매에서는 경매의 기준이 되는 말소기준 권리일 21-3-24보다 앞선 날짜에 전입신고 및 확정일자가 이루어졌기 때문에 임차인은 대항력이 있는 것입니다. 대항력은 본인의 임대차 기간 종료일까지 명도를 하지 않을 수 있는 권리입니다. 다만, 대항력이 있는 경우에도 경매사건에서 배당신청을 하게 되면, 낙찰자가 납부한 금액 중 보증금 해당액을 먼저 지급 받게 됩니다. 이를 우선 변제권이라 합니다. 따라서 임차인은 경매가 진행되는 경우 계약기간 동안까지 계속하여 거주하는 것보다 보증금을 받아 다른 곳으로 이사하는 것을 선택한 것입니다. 

 

다음으로 채무 현황을 살펴 보겠습니다. 

보증금 이외에도 등기부등본에는 624백만 원 정도의 근저당이 설정되어 있습니다. 대출이 어떻게 진행되었는지는 사실 입찰하는 사람이 관심을 가질 필요는 없으며, 소유주 입장에서는 매매로 진행(감정평가 금액 637백만 원)하여도 채무를 갚고 나면 남는게 없기 때문에 일반 시장에서 매도하지 않고, 경매로 진행하는 의사선택을 하게 된 것입니다. 

 

자 여기에서 많은 분들이 23년 9월 12일에 입찰하여, 580,000,000 정도의 금액에 낙찰받게 되는 경우, 세입자의 보증금은 낙찰자가 인수하여야 하는지(추가로 부담하여야 하는지)에 대하여 많이들 고민하십니다. 순서는 다음과 같습니다. 낙찰받은 사람이 580,000,0000 원을 법원에 납부하게 되면, 580,000,000원을 배당 신청한 임차인과 채권자들이 모여 순서에 따라 나누어 가지게 됩니다. 먼저 대항력이 있고, 배당신청한 임차인이 본인의 보증금 전액을 배당 받게 됩니다. 나머지 잔액 375,000,000 원은 순위에 따라 배분되므로 한국홀딩스 대부가 대출 원금 및 연체 이자를 배분 받습니다.  285백만원 정도를 신청하였으므로 해당금액을 배분 받고, 나머지 금액은 90백만원 정도가 남게 됩니다. 이 금애근 테크메이트코리아 대부가 배당 받고, 사건을 종결되게 되겠습니다. 

 

결론 이 물건은 낙찰 받더라도 낙찰자가 추가로 납부하여야 하는 세입자 보증금이 없으므로 주변 가격을 잘 분석하여 입찰하면 좋은 금액에 상계주공 16단지 아파트를 취득할 수 있게 되겠습니다. 

 

다음시간에는 대항력 있는 임차인이 배당신청을 하지 않은 경우 경매 물건에 대하여 살펴 보겠습니다.