거주주택 비과세 후 임대주택 양도할 때 비과세 조건

안녕하세요. 리겔입니다. 오늘은 거주주택 비과세에 대하여 조금 더 살펴 보도록 하겠습니다. 
 
거주주택의 정의
    2년 이상 거주한 주택이 있고, 임대등록하여 의무기간 및 임대료 상한을 지키고 있는 임대주택(세법상 장기임대주택)을 보유하고 있는 상태에서 거주한 주택을 우리는 거주주택이라고 합니다. 
 
이 거주주택을 매도하는 경우에는 1세대가 1주택만 가지고 있는 것으로 보아 12억 이하 비과세를 적용하여 줍니다. 
 
오늘 살펴 볼 내용은 이 거주주택 비과세를 적용하고, 임대주택을 양도하는 경우에 비과세 조건과 관련한 부분입니다. 임대의무기간이 지나면,  구청에서 임대사업자 등록이 말소됩니다. 따라서 거주를 할 수가 있고, 취득시기에 따라서 거주 2년을 만족하는 경우에는 임대등록하였던 주택에 대해서도 비과세가 가능합니다. 이 때 적용되는 규정은 1세대 1주택 비과세 조건이 되는 것입니다. 
 
다만, 이전에 거주주택 비과세를 적용한 적이 있으므로 취득시기부터 양도시기까지의 전체 양도차익에 대하여 비과세가 가능한 것이 아니라, 거주주택 비과세를 적용한 시점 이후의 양도차익에 대해서만 비과세가 가능합니다. 다음의 그림을 보면서 설명해 보겠습니다. 
 

직전거주주택보유주택

A 주택을 17년 6월에 취득하고, B 주택을 18년 5월에 취득하였습니다. 1년이 지나서 신규 주택을 취득하여야 한다는 조건을 만족하지 못하였으므로 A 와 B에서는 일반적인 일시적 2주택을 적용하지 못합니다. 그러나 거주주택 비과세 항목을 적용하면, A에 대하여 비과세 적용을 할 수가 있습니다. 다만, A 주택은 조정대상지역 지정 전(17년 8월 2일)취득이라고 하더라도 거주 2년은 만족하여야 합니다. A주택에 대하여 비과세가 적용되면, 매도금액이 12억 이하인 경우 양도소득세는 0 이 됩니다. 이 부분을 거주주택 비과세 특례라고 합니다. 
 
거주주택 비과세는 임대등록된 주택에 대해서도 임대의무기간을 지키는 등의 조건을 만족해야 하는데, 그부분은 모두 만족을 하고, 임대주택이 말소된 상태에서 B 주택으로 입주하여 1세대 1주택이 된 경우를 살펴 보겠습니다. 보통 일시적 2주택 비과세를 적용하면, A 매도 이후에 B에 대해서도 비과세 적용이 가능한 것이고, 12억 이하인 경우에는 금액 구분과 관계 없이 전액 비과세가 가능합니다. 그러나, A를 거주주택 비과세 조건으로 매도하고, B에 대해서 임대등록한 적이 있는 경우에는 B의 양도차익 전체에 대하여 비과세가 되지 못합니다. A주택의 양도시기를 기준으로 그 이후 양도차익에 대해서만 비과세가 가능한 것입니다. 따라서 B 주택의 양도차익에 대하여 취득시부터 A 주택을 매도했을때까지와 A 주택을 매도한 시점이후부터 B주택을 매도한시점까지로 구분하여야 합니다. 이때 기준은 각 시점의 공시가격을 기준으로 합니다.

예를 들어 B 를 4억원에 취득하여 10억원에 매도하였습니다. 계산의 편의를 위하여 취득시점 공시가격은 3억, A 매도시점 공시가격은 5억. B 매도시점 공시가격은 7억이라고 합니다.  전체 양도차익 6억원 (10억 원-4억원) 중  50% 에 대해서만 비과세가 되는 것이고, 50% 인 3억원에 대해서는 과세가 되는것입니다. 이 3억원에 대해서는 장기보유공제를 반영하여 일반세율로 양도소득세가 발생합니다.

또한 이때에는 거주주택 평생1회의 조건을 적용하지 않습니다. 거주주택 비과세는 임대사업등록이 된 임대주택이 있는 상태에서 적용 여부를 고려하는것으로, B 양도시점 B 는 임대주택이 아닌 일반주택이고, 평생 1회의 횟수제한 없이 비과세 가능한것입니다.

이런 불리한점 때문에 A 매도시점에 A 의 양도차익이 크지 않다면 거주주택 비과세를 적용하지 않고 B, 1 주택에 대해서 비과세를 적용할수 있지 않을까를 고민할수도 있습니다. 이 부분도 사례가 있습니다. 안타깝게도 거주주택 비과세는 적용 가능한상황에 있다면 선택 불가능한 것으로 반드시 사용한것으로 본다고 되어 있습니다. 따라서 거주주택 비과세만이 최선이라고 생각하지 않으셨으면 합니다.