다가구 주택을 양도하는 경우 양도소득세 조건

안녕하세요. 리겔입니다. 오늘은 다가구 주택을 양도하는 경우 양도소득세에 대하여 살펴 보겠습니다. 

 

목차

1. 다가구 주택의 정의

2. 다가구 주택의 비과세 요건

3. 다가구 주택 임대등록 요건

1. 다가구 주택의 정의 

세법은 항상 단어의 정의에 따라 그 해석이 달라지므로 세법에서 다가구주택이 무엇을 의미하는지에 대하여 정확히 파악하고 있어야 하겠습니다. 세법에서 다가구 주택은 건축법 상의 건축물 분류를 따르고 있으며, 그 내역은 다음과 같습니다. 

다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

기본적으로 위의 3가지 조건을 모두 만족한 경우에 세법상에서 다가구 요건의 정의를 충족할 수 있는 것입니다. 다세대주택과 부분되는 가장 큰 특징은 다가구 주택은 일단 토지와 건물의 등기가 각 호실별로 나누어지지 않고, 하나의 등기만 신청되어 있습니다. 그에 반해 다세대주택은 각 호실별로 등기가 나누어져 있습니다. 

 

2. 다가구 주택의 비과세 요건

이러한 다가구 주택을 보유하다가 양도하는 경우 양도소득세의 적용에 대하여 살펴 보겠습니다. 1세대가 1주택을 소유하고 비과세 요건(보유기간2년, 취득 시 조정대상지역인 경우 보유기간 중 거주기간 2년)을 만족하는 경우에는 매도금액 12억 이하 부분에 대하여 비과세가 가능합니다. 여기에 다가구 주택을 양도하는 경우 하나의 조건을 추가적으로 고려해 보아야 하는데요. 구획별로 나누어진 부분을 별도로 매도하지 않고 하나의 매매단위로 매매하는 경우 비과세가 가능한 것입니다. 통매각을 진행하는 경우 매도자는 비과세 적용을 할 수 있는 것입니다. 

 

이 때, 조심하여야 할 부분이 옥탑방의 존재 유무입니다. 건축물대장상 기재되어 있는 경우에는 물론이거니와 기재되어 있지 않은 경우에도 예상 양도소득세가 큰 경우라면, 세무서에서 직접 조사를 할 수 있습니다. 위에서 살펴 본 정의에서 주거용으로 쓰는 층수가 지하층을 제외하고 3개층 이하여야 한다고 했습니다. 1,2,3층을 실제로 주거용으로 사용하고 있고, 옥탑방으로 사용하고 있는 경우, 옥탑의 면적이 건축면적의 1/8을 초과하는 경우라면 1개의 층으로 인정됩니다. 옥탑이 건축면적의 1/8을 초과하여 주거용으로 사용하는 층수에 포함되게 되면, 전체 주거용으로 사용하는 층수가 4개층이 되어 다가구 주택의 정의에 만족하지 않고, 구분 등기와 관계 없이 다세대 주택으로 분류되는 것입니다. 주의하여야 하겠습니다. 

 

3. 다가구 주택 임대등록 요건

일반 주택 1채와 다가구 주택 1채를 보유하고 있는 경우, 다가구 주택을 임대등록하고, 일반주택에서 거주를 할 수 도 있을 것이며, 일반주택을 임대등록하고, 다가구 주택 중 일부 호실에서 거주를 할 수도 있습니다. 이 때 모두 거주주택 비과세 항목 (소득세법 시행령 제155조 제20항)을 적용하여 매도하는 주택에 대하여 12억 이하 비과세를 적용할 수 있습니다.  이 때 다가구 주택을 임대등록하기 위해서는 임대개시일의 기준시가 조건 (수도권 6억 이하, 그외 3억 이하)을 만족하여야 합니다. 

 

또한 반대로 일반주택을 임대주택으로 등록하고, 다가구 주택의 일부에서 거주하고 있는 경우에는 거주요건을 만족한 것으로 보아 거주주택 비과세 항목을 적용할 수 있는 것입니다.