이월과세 - 증여받은 부동산 10년간 보유하지 않아도 되는 이유

안녕하세요. 리겔입니다. 이번 포스팅에서는 부모님으로부터 증여 받은 주택을 양도하는 경우 이월과세가 적용되는 사례에 대하여 살펴 보겠습니다.
 

목차

1. 이월과세에 대하여 잘못 알고 있는 사실

2. 이월과세 적용 시 양도소득세 계산

3. 증여받은 부동산의 비과세조건

 

1. 이월과세에 대하여 잘못 알고 있는 사실

이월과세에 대한 가장 큰 오해는 10년 간 매도가 금지된다고 알고 계시는 부분입니다. 그러나 이월과세 규정과 관련된 법을 살펴 보면 그 어디에도 매도가 금지된다고 기재되어 있지는 않습니다. 다만, 양도소득세를 계산함에 있어 취득금액을 증여세 신고할 때 금액이 아닌 증여자(증여를 주는 사람)의 최초 취득금액으로 하겠다는 내용입니다. 아래 실제로 이월과세가 적용되는 경우의 계산방법을 규정한 법 조문을 보겠습니다. 
 

제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례) ① 거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 1. 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우2. 제1항을 적용할 경우 제89조제1항제3호 각 목의 주택[같은 호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)을 포함한다]의 양도에 해당하게 되는 경우3. 제1항을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 제1항을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우

 
 

2. 이월과세 적용 시 양도소득세의 계산

 
양도소득세는 양도하는 사람이 납부하는 것으로 자녀가 부모님으로 부터 증여받은 자산을 양도하는 경우에는 양도소득세는 자녀가 납부하는 것입니다. 예를 들어 4억 원에 부모님이 취득한 자산을 6억 원이 되었을 때, 증여하고, 10년 이내 (23년 이전분의 경우 5년 이내)에 10억 원에 양도하는 경우 양도소득세의 계산은 다음과 같습니다.

	이월과세 적용하지 않는 경우	이월과세 적용하는 경우
매도금액	1,000,000,000	1,000,000,000
취득금액	600,000,000	400,000,000
필요경비 - 증여세 납부액	0	105,000,000
기타 경비	10,000,000	10,000,000
양도차익	390,000,000	485,000,000
장기보유공제 - 기간	2년 , 일반세율	증여전 8년, 증여후 2년 , 20% 공제
장기보유공제 - 금액	0	97,000,000
양도소득	390,000,000	388,000,000
기본공제	2,500,000	2,500,000
양도소득 과세표준	387,500,000	385,500,000

간단한 예시를 만들어 보았습니다. 이월과세를 적용하는 것은 양도소득세 계산을 할 때 있어 필요경비를 계산하는 방법으로 이월과세 기간 내에 매도 시 양도소득 계산하는 취득금액을 최초 취득가액으로 하여 양도차익이 다른 사람이 양도하는 것과 차이가 없도록 하는 것입니다. 다만, 증여 시 납부한 증여세는 필요경비로 공제하여 줍니다.이렇게 계산하면, 위의 사례에서 이월과세를 적용한 경우와 그렇지 않은 경우에 대하여 양도차익이 각각 3.9억과 4.85억으로 계산됩니다. 이월과세를 적용하여, 양도차익이 늘어나게 된 부분이 포인트인 것입니다. 
 
이후에 계산에 있어 장기보유공제금액을 계산하여야 하는데, 이월과세가 적용되는 경우에는 장기보유공제의 보유기간도 증여자가 최초 취득한 날부터 계산합니다. 따라서 증여 전 8년을 부모님이 보유하고, 증여 후 2년을 보유하여 전체 보유기간이 10년인 경우에는 장기보유공제가 10년 - 20%가 적용되는 것입니다.
 
반면에 이월과세가 적용되지 않는 경우를 계산하면 보유기간이 2년이므로 장기보유공제가 적용되지 않습니다. 장기보유공제를 반영하고, 기본공제를 반영한 결과 이월과세를 적용하였을 때의 양도소득금액이 더 낮아지게 되었습니다. 위의 법 조항에서 이월과세를 적용하였을 때, 양도소득세가 더 적은 경우에는 이월과세를 적용하지 않는다라고 되어 있으므로, 이 사례에서 양도소득세는 취득금액을 증여금액으로 하여 계산할 수 있습니다.
 

3. 증여받은 부동산의 비과세 조건

게다가 수증자(증여받은 사람)이 비과세 조건을 만족한 경우에는 심지어 양도차익을 계산하지 않아도 됩니다. 2023년 1월 4일 이후로 서울 강남굿, 서울 서초구, 서울 송파구, 서울 용산구 이외에는 조정대상 지역이 아니므로, 양도소득세의 비과세 조건이 보유기간 2년이면 충분한 것이고, 그 매도금액이 12억 이하이면 비과세가 가능한 것으로 이월과세가 적용되든 적용되지 않든 비과세 조건을 만족하였으므로 (보유기간 2년) 비과세 적용이 가능한 것입니다.
사례에서는 12억 이하로 설명하였지만, 매도 금액이 12억 원을 초과하는 경우에도 이월과세가 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우 양도차익을 비교하여 더 큰 쪽으로 세금 계산을 하도록 되어 있기 때문에 증여 전 보유기간이 길다면, 장기보유공제 금액이 늘어나서 오히려 더 세금이 작게 계산될 수 있는 것입니다.