월간양도소득세-24) 재개발(재건축)사업 기간 동안 거주하기 위하여 취득한 대체주택 양도시 비과세 요건

안녕하세요. 리겔입니다. 

 

오늘은 재개발(재건축)사업기간 동안 거주하기 위하여 취득한 주택을 양도하는 경우(대체주택) 양도 시 비과세 요건에 대하여 살펴보겠습니다. 이 부분은 투자적인 측면에서는 매우 효율적이지만, 세부 규정이 어렵기 때문에 규정을 정확하게 이해하고 본인의 사례에 적용하여야 하겠습니다. 

 

먼저 관련된 규정을 살펴 보면 다음과 같습니다. 

제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례) 
⑤국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다. <개정 2023.2.28>
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.
3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것

그 세부규정을 살펴보면, 해당 규정의 목적이 재개발,재건축 등의 사업으로 해당 주택이 멸실되어 신축되는 사업기간 동안 거주하기 위하여 취득하는 주택에 대한 규정입니다. 따라서 비과세를 적용받으려고 하는 대체주택은 재개발 사업 등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득되어야 합니다. 

 

두 번째, 재개발 사업등이 사업기간의 종료로 신축이 되면, 그 신축된 주택의 완성일로부터 3년 이내에 입주하여 1년 이상 계속하여 거주하여야 합니다. 이 때, 거주요건은 대체주택을 양도한 이후 만족하여도 되는 것입니다. 

 

세 번째, 양도 대상인 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주한 후, 늦어도 재개발 사업 등이 완성된 후 3년 이내에는 매도하여야 합니다. 

 

정리하면 간단해 보이지만, 실제 사례에서는 많은 케이스가 나올 수 있습니다. 

 

1) 대체 주택의 취득을 분양권이나 입주권으로 취득하고, 신축이 된 후 거주하면 적용이 가능한지 ?

    => 가능합니다. 

 

 

2) 사업시행인가일 현재 1주택이 아닌 일시적 2주택인 경우에도 대체주택 비과세를 적용할 수 있는지 ? 

    => 가능합니다. 사업시행인가일 현재 일시적 2주택이더라도 대체주택 취득 전 종전 주택을 양도한 경우에 적용 가능합니다. (부동산거래관리과 - 762, 2010.6.3) 

 

3) 해당 사업구역내 사업시행인가일 주택을 소유하지 않아도 대체주택 비과세가 적용가능한지 

     => 가능합니다. 관리처분인가일 이전이면 주택을 취득한 것으로 보기 때문에 사업시행인가일 이후 정비사업 구역내에서 주택을 취득하고, 대체 주택을 취득하여 1년 이상 거주한 후 양도하는 경우, 대체주택 비과세는 적용가능하며, 대체 주택을 매도한 이후 정비사업 구역 내 신축이 되는 주택에 입주하여 1년 이상 거주하면 됩니다.

 

4) 사업시행인가일 현재 2주택인 경우 대체주택 비과세 적용이 가능한지 

     => 이부분에 대해서는 된다/안된다의 의견이 제법 오랜기간 동안 대립하였습니다. 그러나 2022년 조세심판원에서 가능하다고 결정되었습니다. (조심 2021서5174. 2022.11.07)

 

5) 대체주택 비과세는 1개의 주택에 대해서만 적용 가능

     => 정비사업 대상 주택(A)을 보유 중, B, C 주택을 취득하여 C 주택을 먼저 매도하고, 1년 이상 거주한 B주택을 양도하는 경우 대체주택 비과세 적용가능합니다(사전-2020-법령해석재산-0780, 2020.08.30)

 

이처럼 대체 주택 비과세의 경우에는 각 개인의 사례에 따라 고려해야 할 부분이 많으므로 적용대상이 된다면, 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다. 다만, 실제 적용부분에 있어서는 실행 전(계약서 작성 전)전문가의 조언을 받아 진행하시는 것이 좋겠습니다. 

 

이상 부동산 세금 전문 리겔 회계사였습니다. 

 

감사합니다.